Problematyka najmu w dobie epidemii

Problematyka najmu
6 kwietnia 2020 Dawid Michalski 0 Komentarze

Prowadzisz działalność handlową w wynajmowanym lokalu i dotknęły Cię ograniczenia wprowadzone przez rząd? Chciałbyś nie płacić czynszu lub ograniczyć jego wysokość? Dowiedz się jak!

W ostatnim czasie wiele firm zostało dotkniętych ograniczeniami związanymi z epidemią koronawirusa. Brak przychodów lub ich istotne zmniejszenie stawiają pod znakiem zapytania ich przetrwanie. Wielu z Was spotka również sytuacja, w której Wynajmujący nie będzie chętny do poszukiwania wspólnego rozwiązania problemu.

Nie jest to sytuacja bez wyjścia. Można sobie z nią poradzić.

Czytając kolejne artykuły na ten temat można odnieść wrażenie, że były one pisane przede wszystkim dla galerii handlowych, oraz na z góry przyjętej tezie. Tezie, że nie ma prawnych możliwości, aby najemcy bez zgody wynajmującego nie płacili czynszu. W analizowanych materiałach, przywoływany jest w zasadzie jedynie przepis art. 495 Kodeksu cywilnego (dalej k.c.), którego możliwość zastosowania w tym przypadku łatwo zakwestionować.

Obecny czas jest wyjątkowy. Epidemia z jaką przyszło nam się zmierzyć, świat od dawna nie doświadczył. Ograniczenia w prowadzeniu działalności i funkcjonowaniu społeczeństwa również mają charakter wyjątkowy. I właśnie na takie sytuacje, prawo dysponuje pewnymi rozwiązaniami. Ale po kolei.

Jak rozwiązać problem?

Spróbuj porozumieć się z wynajmującym, i w tym celu przygotuj się do rozmowy. Może się okazać, że w ten sposób osiągniesz więcej, aniżeli twardymi pismami.

Jakich argumentów użyć, jak się przygotować? O tym daje.

Czytając dalej pamiętaj, że każda umowa jest inna, sytuacja każdego najemcy również. W razie wątpliwości skonsultuj się z profesjonalnym prawnikiem.

Na początku, przeczytaj umowę. Sprawdź czy umowa zawiera postanowienia o tzw. sile wyższej i jak one brzmią. Siła wyższa to okoliczność, na którą nie ma wpływu żadna ze stron, a która czyni wykonanie umowy niemożliwym lub znacznie utrudnionym. Ważne jest to, że nie ma uniwersalnej definicji i liczy się ta, którą masz w umowie. Jeśli aktualna sytuacja odpowiada zapisom umowy – punkt dla Ciebie.

Co natomiast jeżeli umowa nie zawiera postanowień o sile wyższej?

To możemy sięgnąć do przepisów ogólnych Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 5 k.c. „Nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.”

Aktualnie ważne jest, że rozwiązanie umowy przez wynajmującego albo żądanie czynszu za okres narzuconego przez rząd ograniczenia w handlu może być potraktowany właśnie jako takie nadużycie. Stosowanie tego przepisu przy podmiotach prowadzących działalność gospodarczą jest ograniczone do sytuacji nadzwyczajnych, ale czy my obecnie takiej nie mamy?

Jak widzą to sądy?

„Klauzule generalne ujęte w art. 5 k.c. wyrażają idee słuszności w prawie i wolności ludzi oraz odwołują się do powszechnie uznawanych wartości w kulturze naszego społeczeństwa. Przez zasady współżycia społecznego należy zatem rozumieć reguły postępowania ludzkiego, niebędące regułami prawnymi i konstruowane na podstawie ocen o charakterze moralnym o dostatecznym stopniu utrwalenia w społeczeństwie. Zasady współżycia społecznego powinny być utożsamiane z zasadami etycznego postępowania.” (tak Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 18 grudnia 2018r. sygn. akt: V ACa 110/19)

„Norma art. 5 k.c. może mieć też zastosowanie w stosunkach między przedsiębiorcami. Dokonując oceny podstaw do zastosowania normy art. 5 k.c. przyjmuje się za punkt wyjścia domniemanie, iż korzystający ze swego prawa czyni to w sposób zgodny z zasadami współżycia społecznego (ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa). Dopiero istnienie szczególnych okoliczności może domniemanie to obalić i pozwolić na zakwalifikowanie określonego zachowania jako nadużycia prawa, niezasługującego na poparcie z punktu widzenia zasad współżycia społecznego.” (tak Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 27 listopada 2019r. sygn. akt: I ACa 405/19)

Oczywiście, ktoś powie, że art. 5 k.c., to jednak za mało. Co wtedy?

Wtedy możemy sięgnąć również po art. 357¹ § 1 k.c., zgodnie z którym „Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.”

Przepis jakby stworzony jest do obecnej sytuacji. Czy nastąpiła nadzwyczajna zmiana stosunków? Trudno uznać, że nie. Czy zapłata czynszu będzie połączona z nadmiernymi trudnościami albo groziłaby rażącą stratą? Jeśli nie prowadzi się działalność to raczej tak. Haczyk. Ten przepis będzie mógł zastosować Sąd i np. zmienić wysokość czynszu za ten okres. Można oczywiście ten przepis wykorzystać w negocjacjach – wszyscy przecież wiemy ile trwają procesy sądowe.

Trochę z orzecznictwa sądowego.

„Poprzez „nadzwyczajną zmianę stosunków” rozumieć należy taki stan rzeczy, który zdarza się rzadko, a jednocześnie jest niezwykły, niebywały, wyjątkowy, normalnie niespotykany. Nadzwyczajna zmiana stosunków może mieć tło przyrodnicze (nieurodzaj, niezwykle surowa zima), jak i społeczne (wojna, gwałtowna zmiana ustroju politycznego). Jako przykłady zdarzeń powodujących nadzwyczajną zmianę stosunków wskazuje się epidemie, operacje wojenne, strajki generalne, różnego rodzaju klęski żywiołowe, nadzwyczajną, szczególnie głęboką zmianę sytuacji gospodarczej, objawiającą się hiperinflacją, gwałtownym spadkiem dochodu narodowego, masowymi upadłościami przedsiębiorstw. Niekiedy przyjmuje się również, że mogą to być zaskakujące zmiany stawek celnych lub podatkowych.

Nadzwyczajność winna cechować samą zmianę stosunków. Nadzwyczajny charakter należy przypisać między innymi takim zmianom stosunków jak: hiperinflacja, kryzys gospodarczy, gwałtowna zmiana poziomu cen na określonym rynku, długotrwały paraliż środków transportu lub łączności czy zmiana ustroju politycznego i społeczno-gospodarczego państwa. Problem nieprzewidywalności ustawodawca wiąże nie z przewidywaniem przez strony zdarzeń, które powodują dla jednej z nich rażącą stratę, lecz z przewidywaniem następstw tych zdarzeń, czyli chodzi w istocie o przewidywalność odniesioną do przyszłej sytuacji stron. Łączy się z tym nierozerwalnie kwestia ustalenia, czy strona podejmuje decyzje w granicach normalnego ryzyka kontaktowego, czyli ryzyka, z którym należy liczyć się przy zawieraniu każdej umowy, czy też wchodzi w grę przypadek ryzyka nadzwyczajnego. Nie ulega wątpliwości, że strony zawierające umowę muszą ponieść „zwykłe ryzyko kontraktowe”, jakie wiąże się ze stałymi, normalnymi zmianami zachodzącymi w stosunkach społeczno-gospodarczych.

Przepis art. 3571 k.c. powinien znaleźć zastosowanie wówczas, gdy pewne zjawiska wywołują taką zmianę stosunków, która nie mieści się już w granicach owego zwykłego ryzyka.” (tak Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 7 grudnia 2018r. sygn.. akt: I ACa 644/18).

A dla wytrwałych drobna wskazówka, dotycząca art. 495 k.c., zgodnie z którym:

„§ 1. Jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego, a w wypadku, gdy je już otrzymała, obowiązana jest do zwrotu według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.

§ 2. Jeżeli świadczenie jednej ze stron stało się niemożliwe tylko częściowo, strona ta traci prawo do odpowiedniej części świadczenia wzajemnego. Jednakże druga strona może od umowy odstąpić, jeżeli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez tę stronę cel umowy, wiadomy stronie, której świadczenie stało się częściowo niemożliwe.”

Ten przepis najczęściej pojawia się w artykułach dotyczących problemu czynszu w okresie epidemii. Przepis ten jednak – w naszej ocenie – najczęściej nie będzie miał zastosowania. Przepis ten posługuje się pojęciem niemożliwości świadczenia jednej ze stron. Tymczasem, w ramach umowy najmu świadczenia stron to z jeden strony udostępnienie lokalu, a z drugiej obowiązek zapłaty czynszu. Jeśli lokal został wydany najemcy, to świadczenie Wynajmującego zostało wykonane, więc przesłanka niemożliwości tego świadczenia nie jest spełniona. Faktem jest, że przez ograniczenia wprowadzone przez rząd najemcy części lokali (w zależności od przedmiotu działalności) nie mogą prowadzić działalności handlowej. Wciąż jednak dysponują lokalem. Co również ważne, przepisy wprowadzone przez rząd adresowane są nie do właścicieli nieruchomości (galerii handlowych itp.) tylko do firm w nich handlujących. To okoliczność ma istotne znaczenia dla oceny możliwości zastosowania art. 495 k.c., gdyż to najemcy mają się powstrzymać z prowadzeniem działalności, a nie wynajmujący w udostępnieniu lokali. W tym ostatnim przypadku art. 495 k.c. mógłby łatwiej znaleźć zastosowanie. Zwrócić też trzeba uwagę, iż świadczeniem najemcy z umowy najmu jest obowiązek zapłaty czynszu – a ten w czasie epidemii nie jest obiektywnie niemożliwy do realizacji. Trudności wynikają z ograniczenia działalności handlowej – co nie wyklucza zapłaty czynszu. Firma może mieć przecież zaoszczędzone środki. Epidemia nie powoduje więc obiektywnej niemożliwości zapłaty czynszu, co wyklucza zastosowanie art. 495 k.c. Powyższa ocena może jednak się różnić w zależności od dokładnej treści umowy.

Mam nadzieje, że powyższy materiał okaże się pomocy. Czas epidemii to czas wyjątkowy. Przepisy mogą oczywiście pomóc w rozmowach czy sporach, ale nic nie zastąpi zdrowego rozsądku i odpowiedzialności.

Masz pytania lub wątpliwości? Napisz do nas, postaramy się Ci pomóc.

Zapraszamy również na AbonamentyPrawnenasz Fanpage oraz Linkedin.

Problematyka najmu w dobie epidemii was last modified: 18 maja, 2020 by Dawid Michalski

Zostaw odpowiedź