Umowa o roboty budowlane – co to za umowa i na czym polega?

Umowa o roboty budowlane

Umowa o roboty budowlane jest jedną z umów cywilnoprawnych, której przedmiotem jest odpłatne świadczenie usług określonego rodzaju. Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Przedmiotem takiej umowy jest wzniesienie (w całości albo w części) określonego w projekcie „obiektu budowlanego”, czyli budynku lub innej budowli względnie kompleksu obiektów. Umowa może także przewidywać wybudowanie tylko części obiektu budowlanego, w szczególności gdy obiekt jest tak skonstruowany, że składa się z kilku części stanowiących lub mogących stanowić samodzielny budynek. Dotyczy to nie tylko segmentu domu szeregowego czy jednego z apartamentów, lecz także budynku złożonego z dwóch albo kilku części, samodzielnych pod względem konstrukcyjnym i dających się osobno wybudować. Podzielność świadczenia wykonawcy w umowie o roboty budowlane jest zatem ograniczona czynnikami obiektywnymi o technicznym lub technologicznym charakterze, które zarazem ograniczają zakres swobody stron umowy co do ustalenia przez strony kwestii podzielności świadczenia wykonawcy.

Umowa o roboty budowlane – jaka forma pisemna, czy ustna?

Umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem. Dodatkowo, ważną część umowy o roboty budowlane jest wymagana dokumentacja budowlana. Obejmuje ona dokumenty związane z uzyskaną lokalizacją inwestycji, dokumentację projektową, w tym projekt budowlany oraz pozwolenia na budowę, a także dokumenty związane z nadzorem inwestorskim i autorskim.

Przy czym, pomimo, że przepisy kodeksu cywilnego mówią, że umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem, to nie jest to forma obowiązkowa dla zachowania ważności umowy. Forma ta zastrzeżona jest jedynie pod względem dowodowym. Niezachowanie formy pisemnej może spowodować trudności dowodowe. Dlatego też, zalecamy, aby wszystkie roboty budowlane były poprzedzone zwarciem jakiejkolwiek, pisemnej umowy o roboty budowlanej.

Umowa o roboty budowlane a umowa o dzieło

Umowa o roboty budowlane w codziennym życiu często jest zastępowana umową o dzieło. Jest to duży błąd, bowiem umowy te różnią się od siebie i posiadają odrębne regulacje prawne. Dlatego też, nie należy ich stosować dowolnie, czy zamiennie. Podstawową różnicą pomiędzy umową o dzieło a umową o roboty budowlane jest to, że umowa o roboty budowlane odznacza się dodatkowymi elementami, związanymi ze specyfiką samego obiektu budowlanego, profesjonalnym w praktyce charakterem wykonawcy robót oraz bardzo obszernym, odrębnym uregulowaniem problematyki budowlanej w przepisach prawa administracyjnego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 grudnia 2005 r., V CK 423/05).

Przedmiotem umowy o roboty budowlane jest bowiem obiekt o większych rozmiarach, indywidualizowanych właściwościach fizycznych i użytkowych, i co szczególnie istotne (poza nielicznymi wyjątkami), towarzyszy temu wymóg projektowania i stały nadzór. Natomiast, przedmiotem umowy o dzieło przeważnie są prace o mniejszym rozmiarze, drobniejsze usługi rzemieślników budowlanych, takie jak budowa niewielkiego garażu, remonty i przebudowy części pojedynczego lokalu itp. (por. J. Strzępka (w:) System prawa prywatnego, t. 7, 2001, s. 295; A. Karnicka-Kawczyńska, Umowa o roboty budowlane, Pr. Sp. 1999, nr 7–8, s. 56).

Umowa o roboty budowlane – jakich robót dotyczy?

W ramach umowy o roboty budowlane przeważnie powstają obiekty o większych rozmiarach, indywidualizowanych właściwościach fizycznych i użytkowych, i co szczególnie istotne (poza nielicznymi wyjątkami), towarzyszy temu wymóg projektowania i stały nadzór. Umowa o roboty budowlane dotyczy większych budynków, takich jak domy mieszkalne, domy wielomieszkaniowe, biurowce itp. oraz innych obiektów budowlanych, jak mosty, wiadukty, konstrukcje wysokościowe itp. oraz większych obiektów budowlanych (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2007 r., I CSK 51/07, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 września 2012 r. II CSK 84/12).).

Umowa o roboty budowlane – kiedy następuje wypłata wynagrodzenia?

Jednym z podstawowych obowiązków inwestora jest zapłata należnego wykonawcy wynagrodzenia. Wynagrodzenie wykonawcy, co do zasady, powinno zawierać w sobie zwrot wszystkich kosztów, jakie ponosi wykonawca, oraz jego ogólnie rozumiany zysk. Ponieważ umowa o roboty budowlane jest zawsze umową wzajemną i odpłatną, niedopuszczalne byłoby pozbawienie wykonawcy tego zysku.

W przypadku umowy o roboty budowlane, wynagrodzenie wykonawcy musi być dokładnie określone w umowie o roboty budowlane. Wynagrodzenie to może przybrać formę wynagrodzenia ryczałtowego, w postaci z góry ustalonej kwoty, albo wynagrodzenia kosztorysowego, przez wskazanie podstaw i reguł jego ustalenia, i którego wysokość zostanie obliczona po ukończeniu robót, według ustalonych w umowie zasad. Strony umowy o roboty budowlane mogą również wskazać, że wynagrodzenie będzie płatne etapami, za każdą część wykonanego obiektu oddzielnie. Wówczas zapłata powinna nastąpić po spełnieniu każdego ze świadczeń częściowych. Dlatego też, zapłata wynagrodzenia następuje zgodnie z postanowieniami umowy o roboty budowlane.

W związku z powyższym, przepisy dotyczące umowy o roboty budowlane nie zawierają regulacji problematyki wynagrodzenia, ponieważ profesjonalny wykonawca z zasady powinien zadbać o to, aby szczegółowo określić tę materię w umowie, dokonując uprzednio kalkulacji przewidywanego zysku. Z tego powodu ponosi on z drugiej strony w zasadzie pełne ryzyko utraty tego zysku, a nawet poniesienia straty, spowodowanej błędną kalkulacją cen lub rzeczywistej długości procesu realizacji inwestycji (co powoduje wzrost kosztów pośrednich). Pole manewru stron umowy ogranicza się zatem do swobodnego ustalenia kwoty wynagrodzenia ryczałtowego albo przyjęcia mniej ryzykownej metody w postaci wynagrodzenia kosztorysowego. To ostatnie jest jednak z zasady mniej atrakcyjne dla inwestora, który najczęściej z góry musi znać kwotę wynagrodzenia, przede wszystkim z uwagi na wymogi swojej gospodarki finansowej (wyrok SN z dnia 12 kwietnia 2013 r., IV CSK 568/12).

Umowa o roboty budowlane a przedawnienie

W przypadku umowy o roboty budowlane, roszczenia stron przedawniają się na zasadach ogólnych (art. 118 k.c.), czyli po upływie 6 lat, a w odniesieniu do roszczeń związanych z działalnością gospodarczą – po trzech latach. Ten ostatni termin znajdzie zastosowanie w odniesieniu do tych podmiotów, które zawodowo trudnią się wykonywaniem świadczeń w ramach umowy o roboty budowlane. Przy czym, koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego.

Umowa o roboty budowlane a odstąpienie od umowy

Problematyka odstąpienie od umowy o roboty budowlane jest bardzo złożona. Przepisy dotyczące umowy o roboty budowlane nie przewidują przypadków, w których strona może odstąpić od umowy. Strony zatem mają tutaj pewną dowolność w ustalaniu przyczyn odstąpienia od umowy.  W praktyce, najczęstszym powodem odstąpienia od umowy jest sytuacje, gdy wykonawca pozostaje w takiej zwłoce, która uprawdopodobnia, że nie będzie możliwe ukończenie obiektu w terminie. Innym częstym powodem odstąpienia od umowy o roboty budowlane jest brak zapłaty części wynagrodzenia przez inwestora, gdy strony umówiły się na płatność etapami. Oczywiście, powodów odstąpienia od umowy o roboty budowlane może być dużo więcej. Wszystko zależy od okoliczności danej sprawy oraz postanowień umowy.

Natomiast, pamiętajcie o tym, że odstąpienie od umowy jest wyjątkiem od zasady trwałości umowy, stąd postanowienia umowy o roboty budowlanej, przepisy regulujące tę instytucję oraz oświadczenia stron składane na ich podstawie winny być interpretowane ściśle.

Umowa o roboty budowlane z osobą fizyczną

Stronami umowy o roboty budowlane tj., zarówno inwestorem, jak i wykonawcą może być również osoba fizyczna, nieprowadząca żadnej działalności gospodarczej. Przepisy nie różnicują bowiem sytuacji prawnej inwestora czy wykonawcy w zależności od tego, czy jest on podmiotem publicznym, czy prywatnym. Umowa taka będzie również ważna i skuteczna. Przy czym, gdy inwestorem jest osoba fizyczna, to większy ciężar z realizacją umowy spoczywa na drugiej stronie, która jest przedsiębiorcą. Przede wszystkim dlatego, że osoba taka nie jest profesjonalistą. Stąd, w przypadku zawierania umowy o roboty budowlane z osobą fizyczną należy bardzo uważnie zweryfikować postanowienia podpisywanej umowy pod kątem ich zgodności z przepisami prawa. Nieważność części postanowień może mieć bowiem bardzo negatywne konsekwencje w przypadku sporu sądowego z taką osobą. Taka osoba jest bowiem traktowana wtedy jako konsument, i nie stosujemy wobec niej nieważnych postanowień.

Jakie postanowienia powinny znaleźć się w umowie o roboty budowlane?

W przypadku umowy o roboty budowlane nie istnieje jeden, sztywny schemat jej budowy. Przede wszystkim dlatego, że umowa o roboty budowlane może zostać zawarta nawet ustnie. Pomimo tego, odradzamy taki sposób zawierania umów. Dlatego też, poniżej zostały wskazane przykładowe elementy umowy o roboty budowlane, które mogą się w niej znaleźć. I tak, konstruując umowę o roboty budowlane należy pamiętać o:

1) wyborze odpowiedniej formy prawnej umowy o roboty budowlane;
2) wpisaniu podstawowych danych stron umowy, takich jak: pełne dane stron (imię, nazwisko, nazwa firmy), adresu zamieszkania, adresu siedziby firmy, PESEL, NIP, KRS,
3) określeniu precyzyjnie przedmiotu umowy o roboty budowlane;
4) określeniu precyzyjnie obowiązków i uprawnień stron umowy o roboty budowlane;
5) określeniu wynagrodzenia za wykonanie umowy o roboty budowlane oraz zasad jego zapłaty;
6) określeniu wynagrodzenia za wykonanie przedmiotu umowy o roboty budowlane oraz zasad jego zapłaty;
7) określeniu sposobu wykonania przedmiotu umowy o roboty budowlane;
8) określeniu terminu wykonania przedmiotu umowy o roboty budowlane;
9) określeniu sposobu odbioru przedmiotu umowy o roboty budowlane;
10) czytelnych podpisach obu stron umowy o roboty budowlane.

Strony umowy o roboty budowlane mogą w niej zawrzeć również inne postanowienia, niewymienione powyżej. W szczególności dotyczące kar umownych, gwarancji, rękojmi, autorskich praw majątkowych, odstąpienia od umowy, itd. Wszystko w zależności od rodzaju obiektu do wykonania oraz wzajemnych uzgodnień.

Masz pytania lub wątpliwości? Napisz lub zadzwoń do nas, postaramy się Ci pomóc.

Zapraszamy również na AbonamentyPrawnenasz Fanpage oraz Linkedin.

Umowa o roboty budowlane – co to za umowa i na czym polega? was last modified: 18 maja, 2020 by Dawid Michalski